Definición

La hipoteca inversa, que viene regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca dirigido a personas mayores de 64 años, con discapacidad (igual o superior al 33%) o dependencia severa que tengan una vivienda en propiedad. Puede recaer sobre la vivienda habitual y también sobre otras viviendas pero, en este último caso, podría tener menores beneficios fiscales.

A diferencia de una hipoteca tradicional, el titular no debe devolver el préstamo mientras viva y la deuda va aumentando con el tiempo. Su propósito es proporcionar ingresos adicionales a personas de avanzada edad sin que tengan que vender su vivienda, permitiéndoles disponer de dinero para complementar su pensión. Puede percibirse en un pago único o en forma de renta periódica. La suma dependerá de factores como la esperanza de vida y el valor del inmueble. Al fallecimiento, sus herederos podrán optar por:

       a. Cancelar directamente el préstamo con la entidad, abonando el importe vencido con sus intereses.

       b. Vender la propiedad y saldar la deuda siempre que con dicho importe sea suficiente. 

       c. De no estar interesados, el acreedor obtendrá su derecho al cobro a través del inmueble y de otros bienes de la herencia. En tal caso, la entidad podrá ejecutar la hipoteca siguiendo los procedimientos habituales, pero solo hasta el límite de los bienes de la herencia, protegiendo el patrimonio personal de los herederos.

Es un producto muy complejo 

El propio Banco de España, a través de su Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa (Segunda edición) ha establecido que la hipoteca inversa: “puede llegar a revestir cierta complejidad financiera, dependiendo de la modalidad por la que se opte. En según lugar, que esa complejidad está inversamente relacionada con la edad  del contratante, ya que, en último término, la duración del contrato se establece por el tiempo remanente de vida y este, aun siendo incierto, viene determinado por la edad. Esta circunstancia es especialmente significativa en el caso de las personas con discapacidad, que, normalmente, se podrán plantear esta alternativa financiera a una edad más temprana”.

La hipoteca inversa está dirigida principalmente a personas mayores, generalmente de 65 años o más, quienes buscan complementar su pensión y mantener una buena calidad de vida utilizando su vivienda como garantía. Este grupo de edad suele tener menos familiaridad con productos financieros complejos y podría experimentar mayores dificultades al interpretar contratos con condiciones detalladas, como es el caso de la hipoteca inversa. En este producto, los términos como la capitalización de intereses, la acumulación de deuda, y el efecto que estos tienen sobre su patrimonio, pueden resultar especialmente difíciles de entender.

Asimismo, este factor es especialmente relevante en el caso de las personas con discapacidad, quienes pueden plantearse la hipoteca inversa a una edad más temprana para asegurar ingresos complementarios. Al ser más jóvenes, es probable que tengan una mayor proyección de vida, lo que podría incrementar la acumulación de intereses y, por tanto, hacer que la hipoteca inversa sea un compromiso financiero a más largo plazo.

Riesgo de longevidad

Puede darse el supuesto en que, si no se cubre el riesgo de longevidad a través de un seguro de rentas vitalicias diferidas, el interesado pueda sobrevivir a la edad estimada del préstamo y deje de percibir los ingresos complementarios, mientras los intereses se sigan acumulando. Por lo tanto, el hecho de no recibir fondos a partir de una fecha, si su vida se prolonga, debe tenerse muy en cuenta por sus consecuencias económicas. Es por ello que la hipoteca inversa se suele combinar con un seguro que conllevará un coste adicional y la renta será menor.

La acumulación de intereses

El efecto “bola de nieve” en los intereses en una hipoteca inversa se refiere a cómo la deuda crece progresivamente a lo largo del tiempo debido a la capitalización de los intereses, es decir, el hecho de que los intereses no se pagan de forma periódica, sino que se suman al capital inicial prestado y generan nuevos intereses. Esto significa que, conforme pasa el tiempo, no solo el capital prestado, sino también los intereses acumulados, empiezan a generar más intereses. Esta acumulación puede hacer que el total de la deuda aumente de forma acelerada, creando una especie de "bola de nieve" financiera que crece con el tiempo.

La gran acumulación de intereses hace que se incremente considerablemente la deuda, llegando hasta superar, en la mayoría de casos, el importe de la propia vivienda, que conllevará inevitablemente a la pérdida de la misma.

Los herederos responden con toda la herencia

Tal y como establece la Ley 41/2007, en su Disposición adicional primera, apartado sexto, cuando los herederos del deudor decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor solo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Por lo tanto, es importante puntualizar que si no se puede hacer frente a lo adeudado por la hipoteca inversa con el bien inmueble, los herederos corren el peligro de perder los demás bienes que formen parte del caudal relicto.

Transparencia

En España, las hipotecas inversas reguladas conforme a la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, están sujetas a la normativa establecida en la Orden EHA/2899/2011, del 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Dicha Orden, en su artículo 32, establece la obligatoriedad de entregar una oferta vinculante (según lo recogido en el artículo 23) y de ofrecer un servicio de asesoramiento independiente y previo, el cual debe ser proporcionado como mínimo al momento de entregar la oferta vinculante, en los términos del artículo 10. En particular, este último artículo define el asesoramiento como una recomendación personalizada que la entidad bancaria realiza a un cliente concreto sobre el servicio solicitado. Es responsabilidad del notario confirmar que este asesoramiento se haya llevado a cabo y advertir al cliente si decide formalizar la hipoteca inversa en contra de la recomendación ofrecida por el asesor.

Además, los anexos III y IV de la misma contienen, respectivamente, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER) aplicables a hipotecas inversas.